2023.10.11
〜住宅ローン フラット35について徹底解説〜
みなさんこんにちは、千葉県の注文住宅 Artwork homeです。
住宅購入を検討している皆様、「フラット35」という言葉を聞いたことはあるでしょうか。
フラット35とは数ある住宅ローンの一つで、固定金利の代表的なものです。
今回は、このフラット35について特徴や審査基準など徹底解説していきます！
これから住宅購入を考えている方はぜひ参考にしてみてください。
千葉県の注文住宅 Artwork homeの家づくり勉強会
「住宅ローン フラット35」について徹底解説や建築家の選び方、工務店の選び方などインターネットの記事では得られない深い内容を「家づくり勉強会」でコンパクトにお伝えしています。
千葉県で注文住宅、高性能な家をローコストで建てたいという方に特に参考になる情報となりますので、ぜひご参加ください。
https://artworkhome.jp/event/
全期間が固定金利
住宅ローンには、固定金利と変動金利の2樹類に分かれますが、フラット35は固定金利となります。
固定金利の中でも「長期固定金利型住宅ローン」で、住宅を購入する際に低い金利で借り入れるための選択肢として非常に人気があります。
この金利は通常10年間固定され、その期間内に金利が変動しないため、借り手にとって金利変動のリスクを軽減し、返済計画を予測可能にするメリットがあります。
通常固定金利は5年から30年にわたって金利が適用されますが、フラット35は長期の返済期間を選択することもでき、最長で35年の返済プランが可能です。
住宅購入者にとって金利の変動を気にせずに安定的な住宅ローンを利用できるので、将来的なシュミレーションが立てやすいのも特徴です。
また、フラット35は、国の住宅金融支援機構（JHF）によって提供されており、一定の条件を満たす場合には低金利と補助金を受けることができます。
フラット35は、住宅購入を希望する個人や家族にとって魅力的な住宅ローンオプションです。
長期間の固定金利、国の補助金制度、柔軟な返済期間などが、安定的な住宅購入をサポートしますが、利用する前に適切な計画をたて、個人の財政状況に合わせた賢明な選択を行うことが重要です。
銀行によって違う金利
フラット35は銀行や金融機関によって提供される際、金利条件が異なることがあります。
これは、金融機関が独自の条件やポリシーを持ち、借り手に提供する金利条件を決定する自由度があるからです。
金利条件は、借り手の信用履歴や収入、物件の種類、競争状況、市場金利の変動などが影響します。
金利競争により、銀行は競争相手との差別化を図るために異なる金利を設定することが一般的です。
そのため、融資実行時の金利が適用されるため注意が必要です。
例えば、住宅ローンを申し込んだときの金利が1%だとしても、実行されたときに1.5%に上がっていたら、後者のほうが適用されるということになります。
融資限度額は100万円以上8000万円以下で、建設費または購入価格の10割までとなっています。
また、連帯保証人や保証料は不要で、繰上返済手数料は無料で、団体信用生命保険への加入も任意となっているのが特徴です。
固定金利は長期金利（10年国債金利）を基に決まり、日銀の政策にも影響を受けます。
将来の金利動向については長期金利の上限設定が関与し、市場状況も考慮されます。
詳細な情報や金利の推移については、専門家の解説を確認することが重要です。
フラット35S
「フラット35S」は、日本の住宅ローンプログラムで、「S」はサステナビリティ（Sustainability）を意味し、環境に優しい住宅への購入やリフォームを支援する特別なプログラムです。
フラット35の利用者が、対象となる分野の住宅を取得する場合に、フラット35の借り入れ金利を一定期間下げることができます。
その対象となる分野が、
・省エネルギー性に優れた住宅
太陽光発電や断熱材高い水準の省エネルギーを実現した住宅
・バリアフリー性に優れた住宅
高齢者の日常生活をサポートした住宅
・耐震性に優れた住宅
強い揺れに対して耐久性のある性能を確保した住宅
・耐久性・可変性に優れた住宅
長期的に良好な状態を保ように耐久性に優れた住宅
またフラット35Sには特別な金利プランとして「金利Aプラン」と「金利Bプラン」が用意されています。
【金利Aプラン】
・このプランでは、当初の10年間は「フラット35」の金利が適用され、その後は通常の「フラット35S」の金利が適用されます。
・金利Aプランは、より長期間にわたって低金利を享受できるため、特に長期で住宅を維持し、省エネルギーや再生可能エネルギーの導入などの持続可能な住宅への取り組みが期待される場合に適しています。
【金利Bプラン】
・金利Bプランでは、当初の5年間は「フラット35」の金利が適用され、その後は通常の「フラット35S」の金利が適用されます。
・このプランは、低金利をより短期間で享受できるため、住宅購入者が将来的に環境への取り組みや住宅のアップグレードについて迅速な決断を下す場合に適しています。
どちらを選ぶかは、住宅購入者のライフスタイルや環境への取り組みに合わせて検討していきましょう。
審査基準
フラット35では以下の審査基準を公表しています。
・申込者の年齢と国籍
フラット35の借り手条件は、申込者が70歳未満であることと、日本国籍か永住許可を持つことが要求されます。
ただし、親子リレー返済の場合、70歳以上の人でも借入れが許可されます。
また、特別永住者も条件を満たす資格があります。
・返済負担率
返済負担率は、年収に占める年間合計返済額の割合を指し、特定の基準を満たすことが条件です。
注意すべきなのは、この割合は住宅ローン以外に自動車ローンやカードローンなども含まれるため、借入前に他の借入れを確認しておきましょう。
借り入れができる人の基準が、
年収400万円未満の場合は基準が30％以下
年収400万円以上の場合は基準が35％以下
となっています。
・対象住宅
フラット35は対象となる住宅条件を定めています。
・住宅金融支援機構が定めた技術基準を満たす住宅
・住宅の床面積が、一戸建て・連続建ておよび重ね建ての場合で70平米以上で、マンションなどの共同建ての場合だと30平米以上
新築でなくとも中古物件でも条件を満たしていれば、対象となります。
・借入額や借入期間
フラット35は比較的審査に通りやすいですが、返済能力を超えた融資は原則として行いません。
返済負担率の基準を設けているのもそのためです。
借入額は100万円以上8000万円以下となっています。
さらに借入期間についても、15年以上で、かつ「35年」もしくは「15年以上で（80歳－申込時の年齢）」のどちらか短い年数が上限になります。
注意したいのが、もし借入期間を20年以下に設定した場合、返済途中に21年以上に変更することができないところです。
収入合算
ここまでフラット35について紹介してきましたが、やっぱり審査に不安があるという方に向けて、
収入合算を利用して、審査対象の収入を増やし、借入金額を増やすことができるプランがあります。
通常の住宅ローンが「前年度税込み年収が〇〇〇万円以上」など年収に制限を設けるのに対し、フラット35は年収そのものに制限を設けず、代わりに年収に対する総返済額の割合に制限を設けています。
フラット35では主債務者（申込者本人）の収入と一定の要件を満たす家族（1名）の収入を合算することができ、これによって借入金額を増やすことができます。
安定した収入があれば、パートやアルバイトの方でも連帯責任者として利用が可能になるのです。
また、収入合算には連帯債務型と連帯保証型と二つのタイプがありますが、
フラット35は連帯債務型となります。
連帯債務型とは、例えば夫婦のどちらかが「主となる債務者」となり、もう一方がその「連帯債務者」となる方法です。
夫婦どちらも債務者となるため、それぞれにローン返済義務が生じます。
万が一、夫婦のどちらかがローンを返済できない場合、連帯債務者には2人分のローン返済責任が発生します。
まとめ
住宅ローンの一種フラット35についてご紹介してきました。
フラット35は、長期固定金利型で最長35年の返済期間が可能です。
国の支援機構が提供し、低金利と補助金が受けられますが、金利条件は銀行によって異なり、金利競争があるため注意が必要です。
また、「フラット35S」というプログラムもあり、持続可能な住宅に対する特別プログラムで、省エネ、バリアフリー、耐震性などに優れた住宅に低金利が適用されます。
フラット35Sは、金利プランとして「金利Aプラン」と「金利Bプラン」があり、選択はライフスタイルと環境への取り組みに依存します。
審査基準は年齢、収入、返済負担率、対象住宅、借入額、借入期間などで設けられており、収入合算も可能です。
連帯債務型の収入合算で、どちらも債務者であり、注意が必要です。
最適なローンを組めるようぜひ検討してみてください。
注文住宅で後悔しない方法
「住宅ローン フラット35」をいくつかご紹介してきましたが、理想のお家づくりをする一番の近道は「住宅の知識を身につけること」です。
ただ、勉強しても業界の事情や深い知識まで100％知ることはできないかもしれません。そこで「知識を教えてくれるパートナーを見つけること」も重要になってきます。
また実際にお家を建てる時も、こういった知識をしっかりと持ち合わせ、かつ「あなたに寄り添ったお家づくりを進めてくれる工務店や住宅会社」を見つけることが大切です。
千葉県を中心に注文住宅を手がけるArtwork homeでは、高性能な注文住宅をローコストで建てることが可能です。
また建築家が一緒になってデザインや間取り、あなたの生活を考察しながらプランニングしていきますので、実用的かつおしゃれなマイホームを実現することができます。
住宅性能だけを重視していると見た目がおしゃれでなくなったり、デザインを重視しすぎると性能が後回しになったり住みにくい家になってしまう可能性があります。
Artwork homeのモデルハウスでは実際の住宅の性能や、これまで建てられたお客様の声や描いたスケッチブックを見ることができます。
千葉県で注文住宅をお考えの方はぜひお立ち寄りください。
https://artworkhome.jp/modelhouse/
株式会社エムトラスト ｜ Artwork home ｜ 千葉県習志野市津田沼5-14-16
